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美国法律忽悠谈 (2):老王“侵占”美利坚
作者:张哲瑞律师     发文时间: 2015年11月13日 01:45:36

老王家几代务农,他小时常随父母到田里帮忙,一九九七年夏季,老王在哥哥的帮助下
来到美国德克萨斯州。初来时,老王只想通过“刷盘子”、“当大厨”,攒下些积蓄,
好回老家娶妻生子,最好再置下几十亩地,“到时咱想种什麽,就种什麽。”来到德州
后,他看到大片土地肥物沃的农牧场,馋得直流哈喇子。他一看到只长草不种庄稼的闲
地,就心痛不已:这帮德州红脖子真是败家子!从此老王平时打工,工休时常开着哥哥
送他的老福特到远郊的农场“蹓达”。

机会永远只眷顾有准备的人。当年秋天里的一天,老王因车开得太远迷路而幸运地发现
了一大片荒地,粗略估算至少多达千亩。不过,该地没有通常农牧场主圈起的栅栏。难
道这是无主地?心痒难耐的老王偷偷地种上了几亩蔬菜。因为土地肥沃,不到半年老王
就颇有收获。他私下托亲戚联系了一家专为中国城超市供应粮食蔬菜的批发公司,一次
卖掉所有蔬菜,挣了几千美元。老王尝到了甜头,又悄悄开垦了几亩地。农艺精湛的老
王提供的蔬菜物美价廉,很快成了多家公司追逐的抢手货。土地的主人似乎忘记了自己
的这块地。老王本着朴素的农民思想,又继续开垦,短短五年内,老王共开垦出五十亩
土地。

如今,来美十多年的老王靠勤劳致富,不仅娶妻生子,还在五十亩地上盖起了大房子。
看着自己的几个小孩一天天长大,他萌生出更“宏大”的计划:把周围荒芜的千亩地都
开发出来,实现机械化,再养上几百头牛,给子孙留下一笔丰厚的遗产。老王说干就干
,雇了几个“老墨”,购买了必要设备,开始大规模垦荒。这一举动终于“惊动”了真
的地主—继承祖业不学无术的花花公子马克先生。怒火中烧的他听说占地的是一位中国
来的农民,暴跳如雷,立刻找律师发出措辞严厉的法律信件,要求老王立刻退出占用的
土地,并开出上百万美元的天价,要老王赔偿这十几年来的土地使用费。接到此信,老
王感到“五雷轰顶”。这巨大的数额,他如何赔得出?他怎么也想不明白,为什么好好
的土地荒在那里没人管,自己只是让地尽其用,反而要赔钱?辛辛苦苦十几年的劳动难
道就这样付诸东流?刚刚投入垦荒的资金就这样打了水漂?

老王不必着急。张哲瑞律师说,老王朴素的劳动人民思想暗合了美国法律中“时效占有
” (Adverse Possession) 的原则。“时效占有”简单地说,是指某人在没有取得土
地主的同意下占用土地,超过一定时间便会“反客为主”,因此有时也称为“反占有”
。值得一提的是,古代的罗马法也适用过该原则。满足“时效占有”要有一些条件:例
如,占有者必须因个人利益使用或耕作土地;对土地的占用应是连续的、排他的(包括
原所有者)等等。对老王而言最重要的因素是占用时间。换句话讲,马克先生究竟在老
王占地多少年后便失去了索要的权利。美国各州对这一法律时效的规定各有不同。在德
州,根据“民事权利与赔偿法”,原土地所有者若没有在占用者占用土地十年之内提出
诉讼,便失去索要的权利。占用者则可以在没有任何所有权证书的情况下,合法拥有土
地。

老王早期开垦的五十亩地因为超过十年而令马克先生丧失了索要的权利。但是,老王近
来正在开垦的上千亩地则因为马克先生发现“及时”,还可以向法院提出诉讼讨回,并
可要求获得一定的赔偿。因此,老王虽损失了垦荒的一些投资,但至少保住了他十几年
来的辛苦所得。

老王从法庭回家,倒了一杯二锅头,对孩子他娘说,没想到自己老屌丝逆袭,在美国空
手套了一头大白狼,老家的发小二嘎子要是知道了,非得嫉妒得发疯不可!



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